В Тропарево и ветки

~СИЗИФОВ ТРУД~

по разгребанию авгиевых конюшен

Previous Entry Share Next Entry
Безрисковая покупка квартир по низкой ипотечной ставке - антикризисное предложение
В Тропарево и ветки
mgu68
В сентябре этого года я, неунывающая черепашка-ниндзя, подала в Госдуму, конкретно Александру Хинштейну, финансовую схему. Эта схема ломает общепринятые способы продаж квартир, которые, в принципе, квалифицируются как способы, подпадающие под УК РФ. Впрочем, в современной России очень многие способы могут квалифицироваться как криминальные, однако на это предпочитают закрывать глаза, и это одна из причин нестабильности России.

Депозитарная схема:

1. Позволяет строительным компаниям, заказчикам-застройщикам, вести более чистую, не криминальную работу с предварительными договорами и приемом предоплаты по этим договорам, а также избежать уголовной ответственности по выдаче финансовых ценных бумаг компании-застройщика при приеме 100% предоплаты по предварительным векселям строительных компаний, не имеющих финансовой лицензии.
2. Позволяет беречь проекты от возможности возникновения обманутых вкладчиков, поскольку в нее включены банки, банковские ценные бумаги, и все финансовые операции проходят под эгидой лицензии банка.
3. Позволяет снизить процентную ипотечную ставку, даже при теперешней ставке ЦБ, до 10%, вместо 17-25% плюс поддержка ипотеки со стороны бюджета, поскольку траты бюджета на поддержание ипотечного кредитования противоречат мировой практике и являются расточительством, особенно в нынешней ситуации с экономикой России, учитывая санкции.
4. Позволяет вкладчикам получать от разорившихся банков не только страховые 700 000, но и весь вклад целиком.

Таким образом, мой проект удовлетворяет все потребности, и также позволяет застройщику уходить от обязательных 30% собственных средств вложений в проект, что снижает его себестоимость.

Полный текст я публикую здесь, поскольку московская область сейчас собирается предпринять "некоторые меры" по уменьшению ипотечной ставки, несмотря на то, что мой проект уже лежит в Госдуме, и по моей схеме вот уже несколько лет благополучно работает один из московских банков. Она позволяет всем, кто хочет снизить ипотечные ставки, воспользоваться ею в рамках повышения ликвидности строительных проектов, с использованием банковских денег, даже при выкупе земель, на самом начальном этапе жилищного проекта.

Крупные компании сейчас, в нынешнем состоянии стагнации рынка в сфере строительного бизнеса, начинают практически закрывать проекты, потому что строительство по предоплате полностью зависит от интенсивности продаж и этих предоплат, что также способствует замораживанию средств и удорожанию строительства, и бесконтрольности продаж.
Этот финансовый инструмент позволит избежать стагнации рынка. Но, к сожалению, крупные заказчики-застройщики, привыкнув к спекулятивным сделкам и особенно не заморачиваясь на более тонких работах с финансами, предпочитают, в условиях развитого рынка и отсутствия кризиса, прибегать к тем самым спекулятивным сделкам, просто по принципу "все так делают". Видимо, в бизнесе тоже работает "эффект толпы", но только среди застройщиков.

И получается старый банальный принцип кота: "Таити, Таити... нас и здесь неплохо кормят".

В 2008 году мой проект по внебюджетному финансированию детей-сирот, по обеспечению их жилплощадью, а также по возможности предоставления временного убежища для жертв бытового насилия, прошел тендерный комитет Общественной палаты РФ, но до сих пор не реализован. Вернее, реализован. Разорван на куски и применяется таким образом, что свое детище я не узнаю, и боюсь уже не узнать. Есть опасения, что депозитарная схема также останется без реализации, чего не хотелось бы. Поэтому я публикую ее здесь.

Оба проекта очень нужны России, потому что Запад тычет нас именно в несовершенство наших социальных программ, а учитывая огромную нагрузку, которую несет наш бюджет, мы обязаны экономить все статьи бюджета, чтобы рентабельно их растрачивать.

В этом видео я рассказываю о схеме. Не судите строго, формат видеоблога пока что не очень мне знаком. Но муж и дочь уговорили.
Ссылка на видеобращение: http://www.youtube.com/watch?v=gGkjGhNoVjI






Ипотека для россиян является совершенно неподъемным инструментом. Мы понимаем, что на ипотеку россиянин не может тратить более 50% своего заработка. Окупаемость квартиры доходит до 80 лет, с учетом ипотечной нагрузки. И средняя "белая" официальная зарплата за весьма среднюю квартиру по ипотечным платежам, должна приближаться к 300 000 в месяц, поскольку даже 6 000 000 рублей, взятые на 20 лет под 11 % годовых, при дифференцированном платеже составят 90 000 рублей в месяц.

Даже сдавая эту квартиру в аренду, мы все равно должны доплачивать (не пользуясь квартирой) еще и ипотеку из своей зарплаты. Это и заставляет жителей больших городов покупать никчемные квартиры в никчемных регионах, тратя деньги и время на дорогу до работы. О доходе с приобретенной квартиры речи вообще не идет. Но и это - самый лучший случай, потому что, как вы правильно заметили в интервью, 214 закон нуждается в отмене. Он уже сослужил свою службу, на его базе отработано много аферных схем, и даже дополнение к закону под номером 115 не позволяет урегулировать взаимоотношения между покупателем, застройщиком и риэлтором.

Против предложенной мною схемы, в основном, возражают именно риэлторы, потому что схема не позволяет им получить свой куш немедленно. Схема отрабатывает взаимодействие между банком, клиентом и строительной компанией. Мы прекрасно понимаем, что ставку рефинансирования ЦБ никто снижать не собирается, и исходим из этого практического момента. Также мы понимаем, что банку нужна уверенность в том, что проект будет востребован. То есть, продаваем. Дополнительно мы осознаем, что банки идут на любые ухищрения, чтобы получить клиентские депозитарные вклады. Под любые обещанные проценты, лишь бы вкладчик оставил депозит на максимально долгий срок. Российское депозитарное законодательство разрешает вкладчику приостановить депозитарный договор (забрать депозит в любой момент). Таким образом, банк не имеет возможности использовать депозиты в своих далекоидущих финансовых планах. Только на краткосрочные операции.

Схема финансовых взаимодействий предполагает трехсторонние взаимоотношения: между Банком, Покупателем, Строительной компанией.

В финансирующем Банке каждый покупатель на счету строительной компании открывает свой депозитарный субсчет, в договоре по которому прописана взаимная ответственность банка, покупателя и строительной компании. Банк гарантирует покупателю (клиенту) бесперебойное финансирование строительства. Банк дает гарантию клиенту (банковскую гарантию) на сохранность его депозита. Банк по желанию клиента может выдать депозитный сертификат клиенту, для того, чтобы тот мог подтвердить наличие средств в ходе ведения своего бизнеса. И клиент гарантирует банку, что в случае получения им своевременной недвижимости, клиент переуступает строительной компании проценты по депозиту. Иначе говоря, строительная компания становится Бенефициаром по депозитным процентам, в случае качественной и своевременной недвижимости. Если же недвижимость не устраивает клиента, то клиент получает возврат своих средств при предъявлении ранее выданной банковской гарантии, а также депозитные проценты по вкладу, а недвижимость поступает в дальнейшую продажу по договору Цессии.


Таким образом, банк финансирует строительную компанию по себестоимости генподряда (40-45 000 рублей за 1 кв.м.). Но депозиты закладываются в банк на срок строительства по стоимости продаж (90 - 110 000 рублей за 1 кв.м.) Депозитные 7% от 90 000 практически равняются 12% от 45 000. Следовательно, в этом случае де-факто строительная компания, не нарушая ставки рефинансирования ЦБ, практически финансируется под 3-5 % годовых. И в этом случае стоимость ипотеки может равняться 7-8% годовых, не нарушая естественной прибыли строительной компании.
Эта схема для каждого строительства должна работать не только до момента расчета по кредитным обязательством перед банком - эта схема должна работать до момента окончания строительства. Тогда Банк продолжает финансирование, и более того, Банк осуществляет финансовое управление прибылью строительной компании, что делает максимально прозрачным налогообложение, и в плане получения налогов, и в плане ухода от уголовных дел по налоговым недостачам.

В этом случае риэлторская компания также не несет потерь, поскольку ее депозиты накапливаются на ее отдельном субсчете в этом же банке.
Позволю себе грубый расчет, как иллюстрацию.

45 000 + 12% = 50 400.
То есть, 5 400 - 12%. 90 000 + 7% = 96 300.
То есть, 6 300 - депозит.

Таким образом, строительная компания, являясь бенефициаром по депозитам, не нарушая интересов клиентов и гарантируя сохранность вкладов банковской гарантией, имеет возможность предоставлять ипотеку даже из своей прибыли под 7% годовых. Эта схема дает возможность банку управлять депозитами на весь срок строительства, поскольку в трехстороннем договоре будет прописано, что депозит возвращается по инициативе клиента только по договору Цессии (когда на его недвижимость будет найден следующий покупатель).


promo mgu68 august 9, 11:12 20
Buy for 20 tokens
Некоторое время назад, когда в Аргентине еще правила Кристина Киршнер, Крым только стал нашим (а точнее, вернулся к его законному владельцу), в стране медленно началось импортозамещение после объявления санкций, а в Буэнос-Айресе открыли представительство телеканала Russia Today TV, мы решили…

  • 1
Аааааааа! Лена! Вы еще небось и крестиком вышивать умеете!11

Я еще и макраме плету.

Как математик, оценил.
Но.
Вспомнил, как вы рассказывали про людей, которые предлагали вам зарабатывать на детях-сиротах, когда вы подавали первый проект. Вам не кажется, что никто не захочет отойти от криминальных способов, потому что те дают им возможность зарабатывать серым способом? Кто же от такого сейчас откажется.

Сбербанк уже поднял ставки по ипотеке до 15%. Остальные банки обязаны к ставке рефинансирования - 17 - добавить еще 7% минимум, иначе их лишат лицензий. А народ всю ипотеку расхватал до Нового года, ожидая повышения ставок.
Я, конечно, не могу бороться с серыми способами, но банки сейчас не финансируют ни строительные, ни инвестиционные проекты. Если копнуть крупные компании, то к ним можно применить восклицание "А король-то был голый"!
После Нового года рынок стагнирует. Учитывая нынешнюю позицию Лукашенко и Назарбаева, денег нам будет взять негде, и люди не так лихо пойдут на предоплаты. Вот тут-то и придется принять во внимание эту схему.

я не совсем понимаю, зачем эта схема банкам?
в существующей схеме кредитования банки имеют много большую выгоду.
а депозиты то куда денут банки? они же и так их крутили всерую или вбелую вкладывали под еще больший % в то же строительство.

на днях была новость, что швейцарские банки настолько переполнены, что ввели отрицательную ставку по депозитам. им просто некуда их вкладывать.

зачем такая схема людям и (если теоретически предположить что такие есть или появятся) честным белым застройщикам - понятно.
но тут я соглашусь с delfin_1975.
и даже больше. если вдруг государство образует некий специальный банк для таких вопросов - государственный ипотечный банк - то а) люди просто не будут брать ипотеку в других банках, что порушит всю систему и б) на счетах этого банка будет копиться огромное количество неработающих денег. какой от этого профит банку? если не начало собственного строительства других объектов:))

На нынешнем этапе банки, как вы знаете, сражаются за депозиты в любом объеме. Огромных денег на депозитах скопиться не может, потому что мы просим не 100-ный первый взнос по этой схеме.
Да, банк действительно накапливает на счетах деньги, и "крутит" депозиты, снимая риски с проекта. Для банка эти депозиты интересны еще и тем, что он имеет некую свободу работы с ними. Поскольку по российскому законодательству клиент может снять депозит в любой момент, то банки используют эти депозиты практически на краткосрочных операциях.
В депозитах же, заложенных под проект, обозначен срок обращения - время реализации проекта. Таким образом, они могут фиксироваться в активах банка, для среднесрочных банковских операций, и выпуска ценных бумаг.

И самое главное: ставки по депозитам, заложенным под проект, по окончании проекта при сдаче недвижимости владельцам, уходят в строительную компанию, которая становится бенефициаром по депозитным процентным ставкам, а само тело депозита уходит в банк в счет погашения кредита, и как раз на снижение ипотечной ставки, что позволит продлить срок ипотеки, и снизит ежемесячные платежи для владельцев недвижимости. Это расширит круг покупателей.
При этом, в процессе строительства банк уже сможет контролировать продаваемость проекта (возвратность кредита). Именно это как раз и необходимо банку - контролируемый проект является высоколиквидным проектом для банка.

В этом случае мы избавляемся от серых схем. Конечно, я соглашусь с Дмитрием delfin_1975 , что воровать для многих легче чем работать, и искать дырку в законе гораздо легче, чем работать по закону. Но боюсь, что именно это может привести к тому, что наша экономика превратится в дуршлаг.
Если эта схема будет введена в одном банке, то не произойдет ничего страшного - банк просто будет осуществлять пилотные проекты. Если же эта схема пройдет на уровне законодательства, о чем говорит Михаил Мень, то будут просто дешевле обходиться кредиты строительным компаниям, в остальном их работа останется в привычном русле, с тем же пресловутым "наликом" и другими изысками. Но при этом бюджет не будет обременен ипотечным субсидированием, банки увеличат свои среднесрочные активы, снизятся ставки кредитования компаний при сохранении базовой ставки ЦБ.

  • 1
?

Log in

No account? Create an account